J-REITセミナー(13) 日本ビルファンド

現状

堅調かつ好調に推移営業収益前期比+3.0% (売却益除くと+0.2%) 当期純利益同+16.7% (売却益除くと+8.0%) 一口当り分配金 8,397円 (同4.5%); 2物件売却益951百万円を圧縮積立・内部留保

背景:　好調な不動産賃貸・売買市場　金利低下稼働率の上昇: +1.1%pts　期中平均稼働率97.9% (前期同96.8%) 賃料水準の上昇: 賃料改定プラス貢献 (2期連続前期にリーマンショック後初のプラス化) 不動産売却益:　好調な不動産売買市場金利費用の逓減: 支払金利293百万円減少平均調達金利0.94% (前期1.10%、前々期1.18%)

物件入替: 地方都市、東京周辺の相対的築古中規模から築浅の大型都心物件へ売却: NBF仙台本町ビル(築29年)、NBF厚木ビル(築25年) 売却額計64.5億円購入: (2016.6.1)上野イーストタワー 216億円(新築、鑑定NOI4.2%) 、(2016.8.31) 東陽町センタービル 78億円(築22年、鑑定NOI5.5%)　売却資金と借入金を充当

財務: 保守的な財務運営 LTV(総資産有利子負債比率) 42.1% (会社公表)　鑑定LTV 37.2% (会社公表データ基にGCS推定) 高い格付け: S&P A+、 R&I AA、JCR AA+

株価評価

投資主価値向上へのスタンス

一口当り分配金の安定的成長: 実績8,397円　今期予想8,640円 (+2.9%)、来期予想8,650円　c.f. ピーク 11,274円(2008年6月期)
1口当りNAVの増大:　実績484,767円　　　　c.f. ピーク581,646円(2008年6月期)

バリュエーション: 投資口価格 632,000円 (2016/8/26)

分配金利回り: 2.74% (同投資法人予想ベース）; J-REIT平均約3.50%より0.76%pts低い(プレミアム)
NAV倍率: 1.30倍: J-REIT平均1.30倍と同等;　鑑定評価ベースに30%のプレミアム
プレミアムの主な理由規模が大きく、流動性が高い投資信託等機関投資家が買いやすい格付けが高い:　日銀のJ-REIT買入れ対象(AA格以上)
考慮点財務方針が保守的過ぎる?  より高い財務レバレッジを使った収益性の向上、分配金水準の引き上げ日銀プレミアム? 格付け優先が得策?

注意事項

本資料は経済及び証券分析による調査研究を目的とするものであり、投資勧誘を目的とするものではありません。

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【価格時点】：2016/8/26