J-REITセミナー(14) インヴィンシブル

Jリート・セミナー(14) インヴィンシブル投資法人(8963)

現状と株価評価

現状 – 2016年6月期決算を踏まえて

2016年6月期DPU(一口当り分配金) 1,186円前年同期(2015.6)比+37.9%の高い成長外部成長(主としてホテル)、内部成長(ホテル、住居)、金利低下の3次元の成長要因 2016年6月末時点ポートフォリオ: 資産規模(取得価格ベース) 266,619百万円前期(2015.12)比+53.4% (+92,804百万円) 124物件前期(2015.12)比+13物件 (ホテル+11、住居+2) 用途別投資比率(%): ホテル67.9、住居26.7、その他5.4 c.f. (2015.12) ホテル55.3、住居36.4、その他8.3　成長分野のホテルの外部成長戦略地域別投資比率(%): 東京23区51.4、首都圏(23区除く)10.8、関西9.8、中部9.2、その他18.8; 首都圏比率(62.2)は11.5pts減少 c.f. 前期(2015.12) 東京23区57.1、首都圏16.6、関西11.6、中部5.7、その他9.0 ホテル: ADR(平均客室単価) 前年同期比+8.5%、RevPAR(Revenue Per Available Room)+6.9%、稼働率-1.3pts 前年同期比; (背景) 訪日外国人旅行者数 2016年1-7月総計14.01万人(前年比+26.7%) シェア: アジア83.9%(中国27.2、韓国20.2、台湾18.2他) 住居: 期中平均稼働率96.3% 前期比+0.7pts、前年同期比+2.6pts;　平均賃料坪単価前期比+0.8%、前年同期比+1.3% (既存64物件ベース) 財務: (2016年6期末):　総資産有利子負債比率50.0%; 鑑定LTV42.8%、期中平均借入利率0.48% c.f. (2015.12末) LTV42.2%、利率0.63% (2016.8．23現在) LTV44.1%、0.49%; 長期固定金利比率67.9% 株価評価予想: DPU（一口分配金） 1,597円(前年同期比+34.5%) ホテル(予想前提) ADR 前年同期比 +5.5%、NOI 同+4.7%、RevPAR 同+6.3%、稼働率同+0.6pts 住居(予想前提) NOI 前年同期比+3.3% (2014年末既存63物件ベース); 2016年予想平均稼働率96.0%、平均坪単価+1.4% (2015年通年比)

株価評価

投資口価格: 61,800円（2016/9/5現在）利回り予想分配金利回り（1）: 5.17% （2016年12期会社予想を年率換算した場合）予想分配金利回り（2）: 4.50% （2016年6月期実績+12月期予想ベース） J-REIT平均分配金利回り 3.53% に対して100〜150bpts高い JGB（10年）に対して450~520bptsのスプレッド　 NAV倍率 J-REIT平均1.29倍に対して1.21倍留意点成長性の高さ（ホテル、スポンサーパイプライン、トレンドに即した機動的な運用等）訪日外国人の増加インバウンドは日本の魅力を反映したトレンド足許のアンダーパフォーマンス(年初来高値88,400円4/12、同安値58,400円7/7) 足許の円高のインバウンド需要への影響ホテルの稼働率、賃料は他用途に比較して変動率（リスク）が高いキャップレートの低下による外部成長取得物件の価格上昇

注意事項

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2016.9.5

【価格時点】：2016/9/5