2023 地価レビュー板橋-19　住宅　仲宿

中湖康太

2023 地価レビュー
板橋-19　住宅　仲宿

(KNコメント)

東上線・中板橋駅歩8分(580m)、大山駅歩9分(700m)の利便性に優れた土地。需要厚い標準的住宅地

「需要の中心は土地で４，０００万円～５，０００万円程度、新築戸建住宅で５，５００万円～６，５００万円程度程度」(鑑定評価書)より、利便性に優れていることから、需要が厚く、したがって不動産の流動性が比較的高い、標準的な住宅地、住宅地域であると推定される。

賃貸想定：賃料はファミリータイプ２LDK(60～63㎡)で15～16万円程度　建築費は木造3階建で坪67万円

収益価格算定にあたっての最有効使用の想定建物は、木造3階建て(床面積210㎡)、2LDK(59～63㎡)3戸。建築費は坪約67万円。賃料は各戸月額約16万円(2,500～2,600円／㎡)。総収益は年568万円。(当社管理物件とほぼ同等)

複合不動産としての利回りは公示価格ベースで4.3％程度で、駅近の利便性の高い不動産としては、妥当な水準と推定される

(以下鑑定評価書を元にKN作成)

標準地番号          板橋-19
調査基準日          令和5年1月1日
所在及び地番      東京都板橋区仲町１２番６
住居表示              仲町１２－２
用途区分              住宅地
交通施設、距離   中板橋、 580m　(大山 700m)

公示価格 524,000(円/m²)　対前年変動率(%) 4.2(%)

地積(m²)             127(m²)
形状(間口：奥行き)          (1.0:1.2)
利用区分、構造   建物などの敷地、S（鉄骨造） 3F
利用現況              事務所兼共同住宅　S3
給排水等状況      ガス　・　水道　・　下水
周辺の土地の利用現況      住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況   南 6.0m 区道
用途区分、高度地区、防火・準防火             第一種住居地域、準防火地域
法令上の規制等：１住居　(60,300)　準防（その他）高度3種最高35m　最低敷地６０㎡　(70,240)

標準的使用：低層住宅地　　規模：120 ㎡程度

地域要因の将来予測：　住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

最有効使用の判定：低層住宅地

鑑定評価の手法の適用：
取引事例比較法比準価格　　　　　　　 539,000 円／㎡
収益還元法収益価格　　　　　　　 384,000 円／㎡

市場の特性：
同一需給圏は板橋区南部を中心に、東京メトロ有楽町線・副都心線、東武東上線沿線の住宅地域。需要者の中心は主に地縁的選好性を有する個人や不動産開発業者等である。中板橋駅から徒歩圏内に位置し、利便性にも優れるため、供給に比べ需要が多く、不動産需要は堅調に推移している。需要の中心は土地で４，０００万円～５，０００万円程度、新築戸建住宅で５，５００万円～６，５００万円程度程度である。

試算価格の調整・検証及び鑑定評価額の決定の理由：
近隣地域は住宅、アパート、事務所等が混在する住宅地域であるが、一般住宅を中心とした自用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

[一般的要因]　区内の人口はほぼ横ばい、世帯数はやや増加。不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの、取引価格は上昇傾向で推移。
[地域要因]中板橋駅から徒歩圏内にある利便性の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。
[個別的要因]　個別的要因に変動はない

(参考)　

(収益価格算定に当たって)

[想定建物の状況]

用途：　共同住宅
建築面積：　70.00m
構造・階層：　Ｓ3　木造3階建て
延床面積　210.00㎡
公法上の規制等：１住居準防　高度3種最高35m　最低敷地６０㎡
基準建ぺい率70 ％、指定容積率300 ％、基準容積率240 ％
地積127 ㎡　　　　(間口・奥行 10.6m x 13.1m)
前面道路：区道　 6.0 ｍ

想定建物の概要：　

賃貸需要等を勘案し、ファミリータイプで平均専有面積６０㎡程度の３階建を想定*
* 2LDK 各階１　計3戸　(KN注)
有効率　 88.3 ％同種建物のレンタブル比を考慮して査定

              床面積(㎡)          有効面積(㎡)       1㎡当り支払賃料(円)        月額支払賃料(円)
1F　      70.00                   59.50                   2,500                                 148,750
2F          70.00                   63.00                   2,550                                 160,650
3F          70.00                   63.00                   2,600                                 163,800
計     210.00            185.50                                                             473,200
総収益：　5,686,350 円（44,774 円／㎡）

総費用算出内訳：

                                                                      算出根拠
修繕費                 171,200 円                        42,800,000(建物等初期投資額)　× 0.4 ％
維持管理費          227,136 円                        5,678,400　×　4.0 ％　(総収益の4％)
公租公課              土地       112,600 円          査定額
                           建物       363,800 円          42,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
損害保険料          42,800 円                          42,800,000　×　　　　 0.10 ％　
総費用                 960,336 円　（7,562 円／㎡）　　（経費率 16.9 ％）

基本利率等
①ｒ：基本利率 4 ％                                           ⑥ｇ：賃料の変動率        0.3 ％
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)       40 ％    ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数              45 年
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)       40 ％    ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数              27 年
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)       20 ％    ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数              15 年
⑤ｍ：未収入期間             0.5 年 ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率            0.9763

建物等に帰属する純収益

                                          査　定　額                        算　出　根　拠
建物等の初期投資額          42,800,000 円　・・・①
198,000 円／㎡ × 210.00 ㎡ × (100%＋設計監理料率 3.00 ％)　建築費約67.3万円/坪
元利逓増償還率   0.0626 ・・・②
躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分
0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
建物等に帰属する純収益：　
　　　　　　　　①×②   2,679,280 円（ 21,097 円／㎡）

土地に帰属する純収益
総収益   5,686,350 円
総費用   960,336 円
純収益　①－②   4,726,014 円
建物等に帰属する純収益   2,679,280 円
土地に帰属する純収益　③－④       2,046,734 円
未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益：　⑤×α          1,998,226 円（15,734 円／㎡）
土地の収益価格　　48,737,220 円　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

KN注：　複合不動産の純収益から算出(簡便法)

複合不動産の純収益：　4,726,014 円 … a
還元利回り(複合不動産)： 5.16% … b
建物等の初期投資額：　42,800,000 円
土地の収益価格：　48,768,000円　(384,000 円／㎡) … a/b